Многие объекты в Болгарии принадлежат людям, которые живут в других странах: иностранцам, купившим квартиру для отдыха, семьям, унаследовавшим дом, болгарам, уехавшим много лет назад. Продать вполне можно, не возвращаясь, — но нотариус не подпишет сделку, пока все документы не в порядке, а налоговое положение зависит от того, где живёт продавец. Если подготовить и то и другое до появления покупателя, сделка пройдёт в срок.
Документы, которые попросит нотариус
- Документ о праве собственности: нотариальный акт, документы о наследстве с удостоверением о наследниках или судебное решение, на основании которого вы владеете объектом.
- Налоговая оценка объекта, выданная общиной.
- Кадастровая схема или эскиз объекта от Агентства по геодезии, картографии и кадастру.
- Декларации об отсутствии неуплаченных налогов и страховых взносов (ст. 264 Налогово-страхового процессуального кодекса) и о семейном положении.
- Документы, удостоверяющие личность: паспорт и болгарский ЕГН или ЛНЧ, если они у вас есть.
Семейное положение важнее, чем ожидают продавцы. Если объект куплен в браке, супруг может быть сособственником в силу применимого имущественного режима и должен будет подписать договор или дать согласие. Для иностранных супругов ответ зависит от того, право какой страны регулирует их брак, поэтому этот вопрос стоит проверить заранее.
Продажа без поездки
Вы можете уполномочить человека в Болгарии — обычно своего адвоката — продать объект от вашего имени. Для продажи недвижимости в доверенности должны быть одновременно нотариально удостоверены подпись и содержание. Подписать её можно у болгарского консула — тогда дополнительное удостоверение не требуется — или у местного нотариуса; в этом случае нужны апостиль (или легализация) и заверенный перевод на болгарский. Декларации о налоговых долгах подписываются так же. Каждый вариант описан в нашем материале о доверенностях, подписанных за рубежом.
Хорошая доверенность называет объект по кадастровому идентификатору, устанавливает цену или минимальную цену и уполномочивает представителя подписать предварительный договор и нотариальный акт, получить цену на счёт на ваше имя и урегулировать местные налоги и платежи за общее имущество дома.
Продажа шаг за шагом
Подготовка
Соберите документы, проверьте, уплачены ли ежегодный налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора, и рассчитайтесь с управлением дома.
Предварительный договор
Цена, задаток, сроки и последствия отказа любой из сторон. Именно этот документ удерживает покупателя от выхода из сделки.
Нотариальный акт
Нотариус проверяет право собственности и документы, обе стороны подписывают, акт вносится в Имущественный реестр.
Оплата
Обычно банковским переводом, часто через эскроу-счёт, который раскрывается при подписании акта.
После продажи
Задекларируйте и уплатите налог в Болгарии, если он причитается, расторгните договоры с коммунальными службами и сохраните копии акта и платёжных документов.
Налог с прибыли
Резиденты Болгарии не платят налог при продаже одного жилого объекта за календарный год, если с момента приобретения прошло более трёх лет, или при продаже до двух объектов за календарный год, если прошло более пяти лет. Продавцы, являющиеся налоговыми резидентами другой страны ЕС или ЕЭЗ, могут получить такой же режим: болгарский закон позволяет им пересчитать налог так, как если бы они были резидентами, и тогда эти освобождения применяются.
Остальные продавцы платят окончательный налог 10% с прибыли — цена продажи минус документально подтверждённая цена приобретения, уменьшенная на нормативный вычет 10%. Налог декларируется и уплачивается в Болгарии вскоре после продажи. Страна вашего проживания тоже может облагать эту прибыль, обычно засчитывая болгарский налог по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Два практических момента. Сохраните нотариальный акт о покупке и подтверждение уплаченной цены — цена приобретения должна быть подтверждена документами. А если вы унаследовали объект, правила подсчёта срока владения применяются иначе — сообщите нам об этом до согласования цены.
Получение денег
Валютных ограничений на вывод вырученных средств из Болгарии нет. С 1 января 2026 года Болгария использует евро, поэтому переводы на счета в евро не требуют конвертации. Ваш банк может запросить нотариальный акт как подтверждение происхождения средств, поэтому держите копию под рукой.
Вопросы клиентов
Я унаследовал объект и не оформил его. Могу ли я его продать?
Да, но сначала нужно пройти шаги наследования: удостоверение о наследниках, декларация по налогу на наследство и при необходимости записи в Имущественном реестре. Они описаны в нашем материале о наследовании недвижимости в Болгарии из-за рубежа.
Придётся ли мне в какой-то момент приехать в Болгарию?
Нет. По правильно удостоверенной доверенности мы можем подписать предварительный договор и нотариальный акт, получить цену на ваш счёт и подать налоговую декларацию.
Можно ли указать в акте цену ниже согласованной?
Нет — и это не в ваших интересах. Цена в акте должна соответствовать реальной. Занижение создаёт налоговые и уголовные риски и оставляет покупателю заниженную подтверждённую цену приобретения при его будущей продаже.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.
