Много имоти в България са собственост на хора, които живеят другаде: чужденци, купили ваканционно жилище, семейства, наследили къща, българи, заминали в чужбина преди години. Продажбата е напълно възможна, без да се връщате — но нотариусът няма да изповяда сделката, докато всеки документ не е наред, а данъчното положение зависи от това къде живее продавачът. Подготовката на двете преди да се появи купувач държи сделката в срок.
Документите, които нотариусът ще поиска
- Документът Ви за собственост: нотариален акт, наследствени документи с удостоверение за наследници или съдебно решение, по силата на което притежавате имота.
- Данъчна оценка на имота, издадена от общината.
- Скица или схема на имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
- Декларации за липса на неплатени данъци и осигурителни вноски (чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс) и за семейното Ви положение.
- Самоличност: паспорт и ЕГН или ЛНЧ, ако имате такива.
Семейното положение е по-важно, отколкото продавачите очакват. Ако имотът е придобит по време на брак, съпругът може да е съсобственик според приложимия имуществен режим и да трябва да подпише или да даде съгласие. За чуждестранни съпрузи отговорът зависи от правото, което урежда брака им, затова е добре въпросът да се провери рано.
Продажба, без да пътувате
Можете да упълномощите човек в България — обикновено адвоката си — да продаде имота от Ваше име. За продажба на имот пълномощното трябва да е с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието. Можете да го подпишете пред български консул, след което не е нужна допълнителна заверка, или пред местен нотариус — тогава са нужни апостил (или легализация) и заверен превод на български. Декларациите за данъчни задължения се подписват по същия начин. Публикацията ни за пълномощни, подписани в чужбина обяснява всеки от вариантите.
Доброто пълномощно посочва имота с кадастралния му идентификатор, определя цената или минимална цена и овластява пълномощника да подпише предварителния договор и нотариалния акт, да получи цената по сметка на Ваше име и да урежда местните данъци и разходите за етажната собственост.
Продажбата стъпка по стъпка
Подготовка
Съберете документите, проверете дали годишният данък върху имота и таксата за битови отпадъци са платени и уредете задълженията към етажната собственост.
Предварителен договор
Цена, капаро, срокове и последици, ако някоя страна се откаже. Това е документът, който обвързва купувача със сделката.
Нотариален акт
Нотариусът проверява собствеността и документите, двете страни подписват и актът се вписва в имотния регистър.
Плащане
Обикновено по банков път, често чрез ескроу сметка, която се освобождава при подписването на акта.
След продажбата
Декларирайте и платете дължимия данък в България, прекратете договорите с доставчиците на комунални услуги и запазете копия от акта и платежните документи.
Данък върху печалбата
Местните лица не дължат данък при продажба на един жилищен имот в рамките на календарната година, ако от придобиването му са минали повече от три години, или при продажба на до два имота в рамките на календарната година, ако са минали повече от пет години. Продавачи, които са местни лица за данъчни цели в друга държава от ЕС или ЕИП, могат да получат същото третиране: българският закон им позволява данъкът да бъде преизчислен така, сякаш са местни лица, с което тези освобождавания стават приложими.
Останалите продавачи дължат окончателен данък от 10% върху печалбата — продажната цена минус документално доказаната цена на придобиване, намалена с 10% нормативно признати разходи. Данъкът се декларира и плаща в България скоро след продажбата. Държавата, в която живеете, също може да облага печалбата, като обикновено признава платения в България данък по спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.
Два практически съвета. Пазете нотариалния акт за покупка и доказателства за платената цена, защото цената на придобиване трябва да е документално доказана. А ако сте наследили имота, правилата за това колко дълго го притежавате се прилагат различно — кажете ни, преди да договорите цена.
Получаване на парите
Няма валутни ограничения за изнасяне на сумата от България. От 1 януари 2026 г. България използва еврото, така че преводите към сметки в евро не изискват обмяна. Банката Ви може да поиска нотариалния акт като доказателство за произхода на средствата, затова дръжте копие под ръка.
Въпроси, които клиентите задават
Наследих имота и никога не съм го вписвал. Мога ли все пак да го продам?
Да, но първо идват стъпките по наследяването: удостоверение за наследници, декларация за данък върху наследството и при нужда вписвания в имотния регистър. Публикацията ни за наследяване на имот в България от чужбина ги описва.
Трябва ли в някакъв момент да дойда в България?
Не. С правилно заверено пълномощно можем да подпишем предварителния договор и нотариалния акт, да получим цената по Вашата сметка и да подадем данъчната декларация.
Може ли в акта да се посочи по-ниска цена от договорената?
Не — и не е във Ваш интерес. Цената в акта трябва да отговаря на реалната. Занижаването създава данъчни и наказателни рискове и оставя купувача с по-ниска доказана цена на придобиване при негова бъдеща продажба.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
