Muchos inmuebles búlgaros pertenecen a personas que viven en otros países: extranjeros que compraron un piso de vacaciones, familias que heredaron una casa, búlgaros que emigraron hace años. Vender sin volver es perfectamente posible, pero el notario no firmará hasta que todos los documentos estén en regla, y la situación fiscal depende de dónde viva el vendedor. Preparar ambas cosas antes de encontrar comprador mantiene la venta en plazo.
Los documentos que pedirá el notario
- Su título de propiedad: la escritura notarial, los documentos sucesorios con el certificado de herederos o la sentencia en virtud de la cual es propietario.
- Valoración fiscal del inmueble, expedida por el municipio.
- Croquis o esquema catastral del inmueble, de la Agencia de Geodesia, Cartografía y Catastro.
- Declaraciones de no tener deudas tributarias ni de seguridad social (art. 264 del Código de Procedimiento Tributario y de Seguridad Social) y sobre su estado civil.
- Identificación: su pasaporte y su número personal búlgaro o número de extranjero, si los tiene.
El estado civil importa más de lo que suelen pensar los vendedores. Si el inmueble se compró durante el matrimonio, el cónyuge puede ser copropietario según el régimen económico aplicable y tener que firmar o consentir. Para parejas extranjeras, la respuesta depende de la ley que rija su matrimonio, así que conviene comprobarlo pronto.
Vender sin viajar
Puede autorizar a alguien en Bulgaria —normalmente a su abogado— para vender en su nombre. Para vender un inmueble, el poder debe tener legitimadas notarialmente a la vez la firma y el contenido. Puede firmarlo ante un cónsul búlgaro, sin necesidad de más legalización, o ante un notario local; en ese caso necesitará apostilla (o legalización) y una traducción jurada al búlgaro. Las declaraciones sobre deudas tributarias se firman de la misma manera. Nuestra guía sobre poderes otorgados en el extranjero explica cada vía.
Un buen poder identifica el inmueble por su identificador catastral, fija el precio o un precio mínimo y faculta al apoderado para firmar el contrato preliminar y la escritura, cobrar el precio en una cuenta a su nombre y pagar los tributos locales y los gastos de comunidad.
La venta, paso a paso
Preparación
Reunir los documentos, comprobar que están pagados el impuesto anual sobre el inmueble y la tasa de basuras, y saldar lo que se deba a la comunidad de propietarios.
Contrato preliminar
Precio, señal, calendario y qué ocurre si alguna de las partes se retira. Es el documento que vincula al comprador con la operación.
Escritura notarial
El notario comprueba su titularidad y los documentos, ambas partes firman y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Pago
Normalmente por transferencia bancaria, a menudo mediante una cuenta de depósito en garantía que se libera al firmar la escritura.
Después de la venta
Declarar y pagar el impuesto que corresponda en Bulgaria, dar de baja los suministros y conservar copias de la escritura y de los justificantes de pago.
Impuesto sobre la ganancia
Los residentes en Bulgaria no pagan impuesto por la venta de una vivienda por año natural si han pasado más de tres años desde que la adquirieron, ni por la venta de hasta dos inmuebles por año natural si han pasado más de cinco años. Los vendedores con residencia fiscal en otro país de la UE o del EEE pueden obtener el mismo trato: la ley búlgara les permite que el impuesto se recalcule como si fueran residentes, con lo que se aplican estas exenciones.
Los demás vendedores pagan un impuesto definitivo del 10 % sobre la ganancia: el precio de venta menos el precio de adquisición documentado, reducido en una deducción legal del 10 %. El impuesto se declara y paga en Bulgaria poco después de la venta. Su país de residencia también puede gravar la ganancia, normalmente deduciendo el impuesto búlgaro según un convenio de doble imposición.
Dos consejos prácticos. Conserve la escritura de compra y la prueba del precio pagado, porque el precio de adquisición debe estar documentado. Y si heredó el inmueble, las reglas para computar el tiempo de tenencia funcionan de otra manera: díganoslo antes de pactar un precio.
Cobrar el dinero
No hay control de cambios para sacar de Bulgaria el importe de la venta. Desde el 1 de enero de 2026 Bulgaria usa el euro, así que las transferencias a cuentas en euros no requieren conversión. Su banco puede pedir la escritura para justificar el origen de los fondos, así que tenga una copia a mano.
Preguntas de nuestros clientes
Heredé el inmueble y nunca lo inscribí. ¿Puedo venderlo igualmente?
Sí, pero primero van los trámites de la herencia: el certificado de herederos, la declaración del impuesto de sucesiones y, cuando haga falta, las inscripciones en el Registro de la Propiedad. Nuestra guía sobre heredar un inmueble en Bulgaria desde el extranjero los explica.
¿Tendré que ir a Bulgaria en algún momento?
No. Con un poder debidamente legitimado podemos firmar el contrato preliminar y la escritura, cobrar el precio en su cuenta y presentar la declaración del impuesto.
¿Puede la escritura recoger un precio inferior al pactado?
No, y no le conviene. El precio de la escritura debe ser el real. Declarar menos genera riesgos fiscales y penales y deja al comprador con un precio de adquisición documentado más bajo para su propia venta futura.
Este contenido es información general sobre el derecho búlgaro y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.
