Die meisten Immobilienstreitigkeiten, die wir führen, hätten sich durch eine ordentliche Prüfung vor der Anzahlung vermeiden lassen. Eine rechtliche Prüfung — oft Due Diligence genannt — klärt, ob der Verkäufer verkaufen kann, welche Rechte andere an der Immobilie haben und ob das, was Sie sehen, tatsächlich dem Baurecht entspricht. Sie verbindet Dokumentenprüfung, Abfragen in öffentlichen Registern und eine rechtliche Auswertung des Ergebnisses.
Die Unterlagen, die wir beschaffen
| Unterlage | Was sie zeigt | Woher sie kommt |
|---|---|---|
| Notarielle Eigentumsurkunde | Dass der Verkäufer Eigentümer ist und auf welcher Grundlage | Vom Verkäufer; eine Kopie kann ein Anwalt beim Eintragungsamt anfordern |
| Katasterskizze oder Grundriss | Grenzen, Fläche, Nachbarn und die eindeutige Katasternummer | Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster oder die Gemeinde |
| Lastenbescheinigung | Hypotheken, Pfändungen, anhängige Klagen, eingetragene Mietverträge und andere Rechte | Immobilienregister, Registeragentur |
| Bescheinigung über die Steuerbewertung | Steuerwert und etwaige unbezahlte Grundsteuer (Art. 264 Abs. 1 Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensgesetzbuch) | Abteilung für Kommunalsteuern der Gemeinde |
| Nachweise zu Familienstand und Güterstand | Ob die Immobilie eheliches Vermögen ist, für dessen Verkauf der Ehepartner zustimmen muss | Gemeinde (Personenstand) und Register der güterrechtlichen Verhältnisse der Ehegatten |
| Nutzungsgenehmigung oder Bescheinigung über die Inbetriebnahme (oft ungenau „Akt 16“ genannt) | Dass ein Neubau rechtmäßig bezugsfertig ist | Direktion für nationale Bauaufsicht (Kategorien I–III) oder die Behörde, die die Baugenehmigung erteilt hat (Kategorien IV–V) |
Die fünf Prüfungen
Die Immobilie identifizieren
Katasternummer und Daten mit der Eigentumsurkunde abgleichen. Abweichungen bei Fläche oder Grenzen sind häufig und müssen geklärt werden.
Die Eigentumshistorie mindestens zehn Jahre zurückverfolgen
Zehn Jahre sind die Frist für die Ersitzung. Ein Mangel in einer früheren Übertragung — ein nichtiges oder anfechtbares Geschäft — kann sich durch die Kette fortsetzen, denn niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selbst hat.
Belastungen prüfen
Hypotheken, Pfändungen, Klagen, Dienstbarkeiten und Mietverhältnisse — und ob alte Hypotheken tatsächlich gelöscht wurden.
Den Verkäufer prüfen
Familienstand und Güterstand; ob alle Miteigentümer und Erben einverstanden sind; etwaige Fragen der Geschäftsfähigkeit.
Bau- und Planungsrecht prüfen
Übereinstimmung mit dem detaillierten Bebauungsplan, der Baugenehmigung und der Nutzungsgenehmigung — und ob spätere Änderungen wie Dachausbauten oder verglaste Balkone legalisiert wurden.
Anwalt und Notar — zwei verschiedene Aufgaben
| Der Anwalt | Der Notar |
|---|---|
| Arbeitet für Sie, bevor Sie sich binden | Handelt unparteiisch, im Moment der Unterzeichnung |
| Analysiert Eigentumshistorie, Belastungen, Baurecht und Vertragsrisiken | Prüft Identität, Geschäftsfähigkeit, Eigentum, öffentliche Schulden gegenüber der Steuerbehörde und Kommunalsteuern, wie gesetzlich vorgeschrieben |
| Entwirft oder prüft den Vorvertrag und berät zur Struktur | Beurkundet den Vertrag und leitet ihn zur Eintragung weiter |
Die Rollen ergänzen sich; keine ersetzt die andere.
Was Sie erhalten
Ein schriftliches Gutachten, das die gefundenen Risiken auflistet, erklärt, wie schwer jedes wiegt, und empfiehlt, was Sie vom Verkäufer verlangen sollten — oder ob Sie besser Abstand nehmen.
Häufige Fragen unserer Mandanten
Prüft der Notar das nicht ohnehin alles?
Nein. Der Notar nimmt unmittelbar vor der Unterzeichnung die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen vor — vor allem Eigentum und bestimmte öffentliche Verbindlichkeiten. Eine vollständige Prüfung von Eigentumshistorie, Belastungen, Miteigentum und baurechtlichem Status ist Aufgabe des Anwalts und erfolgt, bevor Sie sich binden.
Wie weit zurück sollte das Eigentum geprüft werden?
Mindestens zehn Jahre, womit die Ersitzungsfrist abgedeckt ist. Ist die Historie kompliziert — Restitution, Erbschaft, Teilung —, gehen wir weiter zurück.
Ich kaufe vom Bauträger vor Fertigstellung. Was sollte ich prüfen?
Das Recht des Bauträgers am Grundstück oder das Baurecht, die Baugenehmigung, eine etwaige Hypothek auf dem Projekt sowie die Vertragsbedingungen zur Fertigstellung und zur Nutzungsgenehmigung. Der Vorvertrag ist bei solchen Käufen besonders wichtig.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
